一、居住权的含义与法律规定

居住权的含义规定在《民法典》第三百六十六条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

也就是说，居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。权利人对房屋可以进行专属、排他的利用，进而从根本上保障权利的稳定和安全。其立法目的在于充分发挥法律的社会保障功能，维护弱势群体的居住权益。

居住权作为用益物权具有特殊性，即居住权人对于权利客体即住宅只享有占有和使用的权利，不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利活动。

《民法典》关于居住权的规定集中在物权编第三分编用益物权第十四章第三百六十六条至三百七十一条，仅有6条，就数量上看，相比其他用益物权，居住权一章略显单薄。这六条分别从居住权的定义、居住权合同所需条款、居住权的登记、居住权的限制、居住权的消灭与居住权的遗嘱设立几方面建立了居住权制度。

二、居住权的特征

（一）严格遵循生活居住需要

居住权的设立目的是满足生活居住需要，因此无论是权利主体、权利客体还是权利内容，都紧密围绕着居住属性展开。居住权的权利主体只能是有生活居住需求的自然人，权利客体只能是用于生活居住用途的房屋，权利内容中的占有、使用该房屋也只能是为了满足居住需要，不可用作其他用途。而且，居住权是在他人所有的住宅上设立的物权。设立居住权是住宅所有权人处分自己财产的一种方式，住宅所有权人根据自己的意思自由在自己所有的住宅的全部或者部分为他人设立居住权。因此，居住权只能在他人所有的住宅上设立，其他类型的房屋上不能设立居住权。

（二）以无偿设立为原则

居住权与房屋租赁权不同，其本身的立法目的不是解决市场环境下的房屋供需问题，而是保障特定民事主体的基本居住利益，因而具有一定的福利属性。《民法典》第368条中规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”由此可见，居住权的设立以无偿为原则。但从尊重意思自治的角度考虑，立法者也给当事人通过另行约定为居住权设置一定的对价保留了空间。

（三）流转受到严格限制

居住权是为自然人的居住利益而设立的用益物权，而居住利益显然只能与特定身份的自然人相联系，不具有流转的必要和可能。且居住权的设立往往是基于当事人之间特定的人身或信赖关系，其在性质上也不适于流转。《民法典》第369条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”因此，基本排除了居住权通过转让、继承、出租的方式进行流转的可能。

三、居住权的设立方式

居住权的设立方式依《民法典》规定分为合同方式设立和遗嘱方式设立，不过司法实践的积累与探索也形成了生效法律文书方式设立。

（一）合同方式设立

以合同方式设立居住权，双方要先行订立书面合同，再到不动产登记机构办理登记，权利自登记时设立。居住权合同，是居住权人与房屋所有权人之间为设立居住权而达成的合同。以合同方式设立居住权，是最为常见的居住权设立方式。

《民法典》第三百六十七条：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。 居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。当事人订立居住权合同是设立居住权最主要的形式。”

《民法典》第三百六十八条：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

（二）遗嘱方式设立

遗嘱是一种单方民事法律行为，住宅所有权人可以在生前订立遗嘱，通过相应的意思表示，为居住权人设立居住权。

《民法典》第三百七十一条：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”由此，结合《民法典》继承编的规定，遗嘱设立居住权有如下规则：

（1）遗嘱方式设立居住权，应参照合同方式设立居住权，采用书面形式。据此，继承编规定的遗嘱形式中，口头遗嘱不属于可以设立居住权的遗嘱形式。

（2）遗嘱中确立的居住权人如是住宅所有权人的法定继承人，则居住权的设立属于遗嘱继承，继承人无须为接受居住权的意思表示；居住权人如不是住宅所有权人的法定继承人，则居住权的设立属于遗赠，受遗赠人需要在知道受遗赠后60日内作出接受居住权的意思表示，否则视为放弃受遗赠。

（3）依据《民法典》第230条的规定，因继承取得物权的，物权自继承发生时发生效力，不以登记为生效要件。

（4）遗嘱设立的居住权，其包含的居住的条件和要求、期限、是否有偿、居住权住宅是否可以出租等，均遵循遗嘱的内容，居住权人不得擅自违背遗嘱的规定。

（三）生效法律文书方式设立

《民法典》实施以前，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第27条第3款规定:“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。基于这一规定，离婚判决时，法官可以依法将居住权判给一些有特殊需要的人。有特殊需要的人不仅包括配偶，也包括与配偶有特殊关系的人主要是有血缘关系的人。”

虽然该司法解释只是在婚姻家庭领域确立了生效法律文书设立居住权，但在婚姻家庭领域之外，《民法典》实施后，审判实践中法官以裁判的形式设立居住权的情形也很多，例如在排除妨碍之诉和腾房之诉中，法官通常通过判决设立居住权。《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”

四、居住权的登记与生效

前文提到，《民法典》第三百六十八条第二款规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”从法律条文看，居住权成立并生效于登记后，采取的是登记生效主义。

但是复杂的社会背景下，当事人之间很可能因为有居住的迫切情势和现实需要所产生的未登记但实际已经产生了居住权权利的情形。于是司法实践中，在《民法典》第三百六十八条已有明确规定的基础上，对于登记是否属于居住权效力的必然要件，当前各地法院的相关裁判仍然存在认定不一的情形。

（一）登记为居住权的生效要件

通常情况下，法院的裁判思路是判断有无居住权合同，若没有，则不存在居住权；若有，则判断有无向登记机构申请居住权登记，一般情况下，没有登记，即使存在居住权合同，也无法主张居住权成立。居住权设立的法律意义在于满足特定身份人的居住需要，达到保护居住权人住房需求的目的。将登记作为确定当事人之间的权利义务的重要程序，有利于避免纠纷的发生或者在发生纠纷时有明确的规则可供遵循。故而，法院将登记程序严格地作为居住权的设立要件。

（二）未登记但法院认定居住权生效的判例

司法实践中也存在未登记但法院认定居住权生效的案件。有学者指出，居住权的核心权利内容是对他人所有的房屋及其附属设施享有占有、使用的权利，即以居住为权利实施边界的使用权是居住权的核心要义。《民法典》规定如此良好的制度设计是为实现房屋所有权人和居住权人之间利益最大化的平衡。在司法实践中，法院在认定居住权设立不以登记为必要条件时，主要也是基于对居住权核心权利内容实现的考虑。

在“广东省高级人民法院发布第四批20起粤港澳大湾区跨境纠纷典型案例之十：徐某道诉梁某威居住权纠纷案——适用民法典新规定保护当事人的居住权”一案中，广东省中山市第一人民法院认为，徐某道与梁某威系继母子关系，日常交往较少。在梁某威父亲离世后，双方虽然就该房屋的居住权签订了协议，但双方在实际履行过程中多次产生争执，亦未办理登记。根据《民法典》第十四章关于居住权的规定，为了满足当事人稳定生活居住的需求，法院进行了大量的调解工作，双方最终达成调解协议。梁某威同意继续履行居住权协议，双方对日后梁某威察看房屋的时间、方式等具体问题进行细化，梁某威同意协助徐某道到登记机关办理居住权登记。

在“江西省高级人民法院发布2022年度贯彻实施民法典十大典型案例之三：曾某凡、曾某妹、曾某诉曾某云、曾某志居住权纠纷案——适用《民法典》第三百六十六条认定在《民法典》实施前通过离婚协议约定的居住权合法有效且无需登记之案例”中，井冈山市人民法院经审理认为，曾某云与胡某英约定居住权的行为发生于《民法典》施行前，当时的法律没有设立居住权的规定，更无登记居住权的要求。《民法典》实施后，才要求对居住权进行登记，这增加了曾某云的法定义务，可以不适用居住权登记的规定。案涉离婚协议中的房屋处置部分系附条件的赠与，三原告已经办理不动产权属证，取得了该房屋的所有权，故三原告也应保证父亲曾某云的居住权。曾某志系三原告的祖父，在案涉房屋的一楼居住多年，其原来居住的老房子年久失修，虽然三原告不是曾某志的赡养人，但作为家庭成员，有关心和照料祖父的义务。曾某志年事已高，三原告强行要求其搬离现有住所有违公序良俗。遂判决驳回三原告的诉讼请求。宣判后，三原告提出上诉，吉安市中级人民法院二审判决驳回上诉、维持原判。

上述两案系认定未进行登记而居住权生效，合理平衡了房屋所有权人和居住权人及其赡养人的合法权益，有效地维护了特定身份居住人的生存利益，为“住有所居”筑牢了司法保障，维护了公序良俗，守住了道德底线，符合法理与情理，充分发挥了居住权制度在家庭伦理方面的稳固功能。

五、居住权的消灭

《民法典》第三百七十条：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。据此，法律规定的居住权的消灭有两种情形。

（一）居住权期限届满

当事人可以根据自己的意思自由在居住权合同中约定居住权期限，居住权设定的期间届满，居住权即时消灭，所有权的负担解除。例如，住宅所有权人给未成年人设立居住权的，可以约定居住权至居住权人成年或者找到工作时消灭，作出如此约定的，居住权人成年时，居住权即消灭。居住权因期限届满消灭的，居住权人有返还房屋的义务。

（二）居住权人死亡

当事人可以根据意思自由约定居住权期限，如果没有约定，居住权一般至居住权人死亡时消灭，权利主体消灭，居住权也随之消灭。