一、案例介绍：

2015年11月20日，房屋买受人佟某与房屋出卖人袁某在房产经纪公司的居间服务下签署《房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为1250万元；同日，双方签署《补充协议（一）》约定：（1）买受人于2015年11月20日向出卖人支付购房定金人民币5万元整；（2）买受人于2016年1月20日前向出卖人支付第二笔购房定金人民币95万元整；（3）买受人于2016年3月31日前向出卖人支付购房款人民币450万元；（4）剩余购房款700万元买受人以贷款方式支付。

本案中出卖人在买受人支付定金后直接交付房屋，房屋买受人在2016年3月31日前通过银行转账形式向出卖人共计支付购房款人民币300万元，并于2016年1月开始进行装修。在2016年3月下旬，买受人与出卖人之间发生矛盾，出卖人对房产经纪公司表示希望买受人能尽快支付购房款，并向房产经纪公司表示若买受人不能付款，则不再按照合同约定继续履行，房屋买卖交易取消。此后，出卖人与买受人之间难以继续进行沟通。买受人未在3月31日前足额支付约定购房款，出卖人于2016年4月15日向买受人送达《房屋买卖合同解除通知书》，告知买受人根据《房屋买卖合同》的约定，买受人逾期付款，出卖人有权单方解除合同。

买受人认为其逾期支付购房款系因出卖人违约在先，在2016年3月下旬，出卖人不接电话、拒绝沟通，并向房屋经纪公司工作人员表示不再出卖房屋。买受人不再继续履行支付购房款的合同义务，是基于合同法规定的不安抗辩权，维护自身合法权益，及时止损。出卖人无权单方解除《房屋买卖合同》，继而引发纠纷。

二、本案判决结果：

1、判决双方解除《房屋买卖合同》；

2、出卖人自判决生效之日起七日内返还买受人购房款300万元；

3、买受人自判决生效之日起三十日内恢复原状并腾空房屋交还出卖人，判决生效之日起七日内向出卖人支付50万元违约金。

三、本案争议焦点：

买受人未按期足额支付第三期购房款是否构成违约，买受人主张其拒付购房款的行为系行使不安抗辩权是否符合法律规定。

四、笔者观点：

根据《合同法》第六十八条的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。只有具备上述法律规定的情形，当事人才有权行使不安抗辩权，否则，就需要承担由此导致的不利法律后果。

在本案中，买受人称其拒付购房款的原因为出卖人拒绝沟通，并向房产经纪公司的工作人员表示其不再出卖房屋，取消交易。根据《合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。买受人此种行为已构成预期违约，由此导致合同履行不能，买受人拒付行为系行使不安抗辩权。但买受人并没有提交证据证明出卖人实质性违约，对于出卖人向房产经纪公司表示不再出卖房屋的意思表示并不能成为阻碍买受人继续履行合同付款义务的正当理由。在2016年3月31日前，出卖人的合同义务已经履行完毕，买受人应该按照约定按时支付购房价款，且此前买受人向出卖人支付购房款均为银行转账的方式，并不是交付现金或其他需要出卖人本人到场的方式支付，故买受人付款行为的完成并不需要出卖人的配合即可完成。即使出卖人曾向房产经纪公司的工作人员表示过不想出卖房屋，但就合同的相对性而言，出卖人并没有直接向买受人表示不再出卖涉案房屋，出卖人对于买受人并没有作出任何违约的意思表示。在此期间，涉案房屋也并没有发生任何毁损、灭失或者被转卖第三人等导致合同将来无法履行的情况。因此，买受人逾期未支付购房款的行为系行使不安抗辩权的主张不符合法律规定，不能成立，应当承担违约责任。

在类似本案的情况下，出卖人有可能出现违约情形，但并未直接向买受人作出违约的意思表示，买受人并没任何中止履行义务的法律依据，建议买受人按照合同约定履行义务，如果此后出卖人不履行对待给付义务，买受人再通过诉讼解决，维护合法权益。

五、办案拓展

（一）办案过程中应予查明的事实：

1. 买受人是否按照合同约定交付了房款、交款方式、时间；

2. 买受人是否按照合同约定接收房屋；

3. 双方对房屋交付的方式、时间约定，对装修事项的约定。

（二）违约责任的承担

在房屋买卖合同纠纷中，买受人主要有两项义务，即付款义务及受领房屋的义务。因此，买受人的违约责任也分为两种，即逾期支付购房款与迟延受领房屋。常见情形为买受人逾期支付购房款的情形。

买受人承担违约责任的方式：

1. 出卖人要求解除房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。出卖人主张解除的条件主要有三项：（1）买受人违反合同约定，逾期支付购房款；（2）针对买受人逾期付款情况，出卖人已进行催告；（3）买受人在出卖人催告后三个月内还未履行付款义务的。当事人另行约定其他解除条件的除外。

2. 承担逾期付款的违约金或者赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，买受人逾期付款，而商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在买受人迟延支付商品房的价款时，出卖人可以要求其按约定支付违约金，也可以要求其承担逾期付款的损失。

（三）法律适用的探讨

1. 《合同法》第一百六十七条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。

出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

以上法律规定对于当事人行使合同解除权的要求不一致，在具体法律适用上产生矛盾，笔者认为应优先适用解释十五条的规定。合同法第一百六十七条并没有规定出卖人的催告义务及时限要求，从立法本意出发，此法条适用的情况是买受人已取得标的物后进行分期付款的约定，用以保障出卖人的权益，减少交易风险，维护交易关系的稳定。区别于一般标的物，房屋买卖的特殊性在于，出卖人一般在买受人交付全部或者大部分房款后才会交付标的物，出卖人的风险相对小于一般标的物出卖人的风险。从公平角度出发，大额交易情况下，出卖人无需履行催告义务即单方解除合同，对于买受人有失公平，且不利于交易安全。因此，综上考虑，建议在类似情形下优先依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定主张权利。