庚子新年，国家、企业、个人都因为突发新型冠状病毒肺炎疫情被按下暂停键，企业停工、商场关门、学校延期开学，除了奋战于一线参与救治外的所有人被要求闭门不出、居家隔离。于是就导致线上经济异常火热，如火如荼；反观实体经济，国内旅游业、餐饮业、商场等十分冷清、损失惨重。此种情况下，不少企业咨询是否可以以不可抗力或情势变更制度向出租人提出减免租金的请求，以此减少企业因疫情造成的经济损失。下面笔者根据法律法规及政府部门最新政策，对该问题进行探讨。

1、本次新型冠状病毒肺炎疫情作为突发事件的法律性质

本次在武汉以及我国其他地区爆发的新型冠状病毒肺炎疫情，作为一种突发性的事件、一种全国范围内爆发的疫情，感染者不能预见，广大的医学界专家也不能预见。为对抗疫情，政府采取了系列严厉的防控措施，迟延复工、责令停产停工、限制人员出行，各种防控措施直接导致商事领域部分合同无法实际履行，或者履行会面临严重的行政处罚。新型冠状病毒肺炎疫情以及政府采取的系列防控措施是当事人即便尽最大努力也无法避免并且必须遵照执行的，其实质属于法律规定的不可抗力事件，该客观情形符合不可抗力不能预见、不能避免、且不能克服的三个要素。

其次，本次新型冠状病毒肺炎疫情和2003年“非典”疫情同属于重大传染性疾病的突发公共卫生事件，情况极其类似，我们可以借鉴原“非典”疫情的相关司法解释。2003年非典疫情发生时，最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三部分（民事案件）中的有关规定：因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第117条和第118条的规定妥善处理，也就是按照不可抗力的情形处理。

日前，中国国际贸易促进委员会宣布：受新型冠状病毒肺炎疫情影响，导致无法如期履行或不能履行国际贸易合同的，企业可申请办理与不可抗力相关的事实性证明。

综上，“新型冠状病毒肺炎疫情=不可抗力”基本成了一项公认的事实。

2、符合不可抗力事件出租人就有义务减免房租吗？

关于不可抗力事件的法律后果，一般需要依据合同约定，如合同中有关于发生不可抗力事件后合同履行的约定，则从其约定；如无合同约定，需依据法律规定：

《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。即如因不可抗力事件发生不能履行合同义务，未履行义务一方可据此主张全部或部分免责。主要是指免除违约责任，即受不可抗力影响的当事人免除承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。

因疫情属于不可抗力事件，导致合同义务可能发生全部不能履行、部分不能履行、迟延履行。对于全部、部分不能履行以及迟延履行不能实现合同目的，当事人可以根据《合同法》第九十四条解除合同。但是主张解除合同的一方需举证证明，疫情与合同目的无法实现之间存在因果关系。

如合同约定了定金罚则，因疫情导致合同不能履行，可以依据《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第一百二十二条主张不适用定金罚则。

在房屋租赁法律关系中，出租人的主要义务是提供房屋以供承租人使用，而承租人主要义务为因占用、使用房屋支付约定租金。因为发生不可抗力，出租人不能提供房屋，承租人不能使用房屋，致使合同暂时不能履行，对此双方均无过错。那么承租人能否依据发生不可抗力事件请求出租人减免租金呢？代入房租租赁法律关系，如果发生不可抗力事件，承租人不能履行支付租金的义务，承租人可以不承担继续履行支付租金的义务以及逾期支付租金的违约责任的民事责任。换句话说，如果租赁合同双方没有关于发生不可抗力减免租金约定，依据前文叙述，不可抗力事件免责的法律后果中，并不能发生减免租金的法律效力，减租不在不可抗力免责范围内。因此，我们认为承租人不能以不可抗力请求出租人减免房租，出租人也没有减租、免租的义务。

需要提醒的是，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》（情势变更）第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。从该解释的条文内容即可看出，情势变更原则实际上是公平原则的具体体现。

因新型冠状病毒肺炎疫情蔓延，饭店、商场等场地租赁合同，由于政府采取的行政干预措施，客流会显著下降、收入骤减甚至没有收入，此时租赁合同订立的条件发生变化，继续按照原合同支付租金显然对一方有失公平，却要依照原合同履行支付租金的义务，长时间的搁置无形中也增加了承租人的经营成本。所以，我们认为承租人可以适用情势变更原则请求出租人适当减免房租。在【2007】桂民四终字第1号、【2018】鲁06民终268号案中，法院认为“非典”疫情系不可预知的灾害，造成经济损失是客观存在的，该损失超过市场风险的范围，基于公平原则，适用情势变更适当减免部分租赁费，于法有据。因此，我们认为，承租人在协商未果的情况下，可以适用情势变更原则以诉讼或仲裁的形式达到减免租金的目的。

3、面对疫情减免租金问题，双方应该怎么做呢？

查找我国现行法律法规，并没有关于“非典”疫情期间减免租金的规定，但是存在法院支持因“非典”疫情减租的案例。近日政府更是出台新政策呼吁出租人对受新型冠状病毒肺炎疫情影响大的月份免租、减租，报道中业主给商户减租的新闻也是层出不穷。面对尚未平息的疫情，关于减免租金的问题，我们有以下建议提供：

作为承租方：①首先查阅租赁合同，合同中是否有对特殊事件、特殊情况下的租金协商或减免的约定，如果有可以依照约定变更关于疫情期间租金的金额；②承租人也可主动通过口头或书面方式向出租人提出减免的申请，如协商一致，可按协商后的约定执行；③及时关注国家出台的相关政策或文件，与出租人沟通减租事宜。以北京市为例，2020年2月5日北京市人民政府办公厅发布《促进中小微企业持续健康发展的若干措施》第2条中明确规定减免中小微企业房租，同时承诺在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，由市区政府给与一定的资金补助；④如经沟通出租人不同意解除合同或减免租金的，承租人可结合自身情况，在递交与租赁合同履行情况、疫情影响情况有关的证据基础上，适用情势变更原则，向裁决机构提出减免租金的诉讼请求。

作为出租方：虽“非典”疫情期间没有相关减免租金政策，但是通过检索案例，法院对因“非典”疫情期间造成合同不能履行请求减免租金的诉请一般是支持的。新型冠状病毒肺炎疫情爆发对社会产生了巨大的影响，在租赁关系中导致的损失也并不能由承租人一方承担，建议各出租人针对承租人的不同情形，制定不同的租金调整方案。换句话说，与其最终通过法院判决不情不愿减免，不如积极主动减免，也可以减少诉累。

4、结语

在我国经济下行的今日，新型冠状病毒肺炎疫情的爆发无疑更是雪上加霜。虽然目前疫情还未稳定，但终究会结束，疫情结束后，实体经济需要很长一段时间的恢复、发展，需要出租人与承租人彼此体谅以共渡难关。因此，我们建议疫情期间，各业主与租户之间还是要相互理解，以协商、沟通为主避免产生纠纷，最大程度就减免租金问题达成共识，同时随着各地政府减免租政策的出台，后续具体减免租金的政府资金补贴措施也会落实到位，在这个万众一心的大背景下，减免租金的行为也会成为一股潮流。