自2020年新型冠状病毒肺炎疫情爆发以来，为减少人员的聚集、控制病毒的传播，各地政府纷纷发布延迟复工通知，要求除涉及保障公共事业运行必需、疫情防控必需、生活必需等涉及国计民生的相关企业外，各类企业均不得早于2月9日复工，部分地区将复工时间延迟至2月24日。在此期间，餐饮、娱乐场所、大型商业中心也被要求暂停营业，这给各类文娱行业经营者们带来了不小的压力。与此同时，万达、融创、红星美凯龙等大型商业地产公司也对商户推出了租金减免计划，免租期半个月至两个月不等，一定程度地缓解了停业经营者的压力，也承担起了大企业的社会责任。上述商业地产公司的做法有效地减少了纠纷，但减免租金是出租方的权利，那么，当出租方与承租方协商不成的时候，原有的租赁合同是否应当继续履行以及应当如何履行成为了大家关心的问题。本文将根据所承租房屋的不同类型以及不同情况从承租方的角度进行分析。

一、店面、商铺租赁合同的履行问题

（一）承租方能否以不可抗力为由解除合同

所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，政府行为也属于不可抗力。今年1、2月份爆发的新冠肺炎疫情发展情况、传播速度超过了大家的预期，为控制疫情，多地从2020年春节前就开始暂停了餐饮、娱乐场所、大型商业中心的营业，此种情形是各家店面、商铺经营者在签订店面、商铺租赁合同时无法预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据《合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。

但是在实践中，租赁合同因其时间跨度长、合同履行具有可分性往往有别于其他即时交易类的合同。如果单纯地套用法条，仅因疫情原因造成承租方停业2个月或者说仅因为承租方为期2个月的合同目的无法实现而解除了合同期限为几年的租赁合同则明显对出租方不公，也不利于市场经济的有序进行。法院对于以不可抗力为由而解除合同的适用也非常严格，因此，如援引不可抗力的有关条款解除剩余租期较长且不可抗力的客观情况解除后合同仍可正常履行的租赁合同会较难得到法院支持。但如要求承租方在关门停业的状态下仍支付租金，也显失公平，所以因不可抗力事由根据公平原则减免商户经营者停业期间的全部或部分租金是各地法院较为常见的观点。

关于履行租赁合同过程中可能产生的违约责任，经营者在强制停业期间迟延支付租金而产生的违约责任，可以不可抗力为由予以免除。根据《民法总则》第一百八十条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。需要注意的是，此处仅指免除强制停业期间的迟延履行责任，恢复正常营业后没有合适的理由迟延履行的，仍然应当承担相应的违约责任。另外，不论是前文所提到的免租以及违约责任免除的前提都是不可抗力的客观情况与合同目的履行不能之间有直接的因果关系。

二、住宅房屋租赁合同的履行问题

（一）因武汉封城措施，外地租客无法返回租住城市房屋

新冠肺炎疫情期间，住房租赁市场中也呈现出许多问题，例如武汉采取封城措施，导致外地租客无法返回武汉租住房屋的情形。因为武汉市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部下达的封城通告属于政府行为，通告暂停了武汉市全城的公共交通并对私家车采取禁行措施。如前文所述，该情形构成不可抗力，承租方可以根据公平原则请求减免其无法返回武汉期间的房屋租金。

（二）春节后返回租住地，因小区采取进出限制而拒绝外地租客进入小区

新冠肺炎疫情期间，各地都十分重视疫情的防控工作，有些小区则更加严格。有部分租客春节返乡，在节后回到租住的小区时却因为小区的出入限制而被拒绝进入小区。因为该情形仅是部分小区物业的管理行为，不属于政府行为，因此也不构成不可抗力，承租人不可依据不可抗力的规定免责或免租。但是，因为承租人在该情形中并无过错，而作为房屋提供方的出租方则有义务提供无瑕疵可以正常入住的房屋，所以该情形可能导致房屋出租方需要承担违约责任。

（三）租用住宅经营民宿

近几年民宿行业兴起，让一大批二房东找到新的经营之道，但其中也蕴含着许多法律风险，今年的新冠肺炎疫情也使得民宿经营者与原房东之间签订的租赁合同的履行成为新的问题。因对人员流动的限制，今年的新冠肺炎疫情对旅游、酒店行业也产生了较大的影响，有的民宿更是因为小区的进出限制基本停业。与此同时，民宿经营者开始找到房屋的出租方以合同目的无法实现为由要求解除或减免租金。虽然同为经营者，但租用住宅经营民宿与前文提到的店面、商铺的经营却有本质的不同。因为民宿只能开设在商用住房内，而住宅不能开办民宿，如需从事商业活动也需要有关部门的审批，所以租用住宅经营民宿本身并不符合法律规定。那么当所承租的房屋能够正常使用居住，但因疫情影响而无法作为民宿正常经营的，民宿经营者也就不能以其经营民宿的合同目的无法实现要求解除合同或减免租金。

在实践中，关于房屋租赁合同履行过程中可能遇到的不同情况以及解决方式还有许多，本文就不再一一展开，希望大家都能平安度过疫情。