房屋买卖纠纷的案件中，违约金是一大争议焦点。守约一方能拿到多少违约金？违约方如何少支付违约金？本文参考北京地区法院审判案例，结合《合同法》及其司法解释和北京高院的指导意见做一个总结。

违约金是守约一方依据合同约定向违约方索要的赔偿。

违约金是约定的而非法定的，它的来源基础是违约引起的请求权之请求赔偿损失。即不管有没有约定违约金，守约一方都可以依法要求违约一方赔偿因违约行为给其造成的损失，而在赔偿损失之外是否能主张违约金要看合同约定情况。

但是，违约金并非约定多少就会被支持多少，实际被支持数额是基于违约造成的实际损失，根据我国《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法》司法解释二第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

既然二者实质来源相同，违约金可否与损失赔偿同时请求呢？我们认为是可以的，二者可以互为替补。可以单独请求违约金，违约金获得支持的数额推定相当于损失数额，如果约定过低，可以申请调整增加；也可以同时请求赔偿损失和违约金，不过对损失数额明确后，对违约金酌情降低，显示了其具有补偿和惩罚的性质。正是基于违约金对损失赔偿的全方位替补作用，违约金数额可与实际损失等同。因此，不可以在请求增加违约金后，又增加或另案起诉请求赔偿损失。依据《合同法》司法解释二第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”

结合上述对违约金性质及适用依据的论述，在房屋买卖合同纠纷里，守约一方如何才能拿到更多的违约金呢？

第一，可以约定违约金的性质为赔偿损失之外的惩罚性质，或者包含损失和惩罚，该违约金不以实际损失为限，不是约定一个违约金的计算方式就可以。

第二，尽量约定损失赔偿的计算方法，明确损失的范围，损失包含的可能得到的利益尽量明确下来。因为损失的计算和认定直接关系到违约金的认定，而损失的计算方法如果没有约定，原告方对除实际损失之外的可能得到的利益很难举证，如果双方达不成一致，法院只会酌情认定（如另外购买的同地段房价差额）。如果合同里有约定，意味着双方已经达成一致，法院较易采纳原告对损失的主张。

对于违约一方，如何少支付违约金呢？

第一，如果违约方认为自身违约，应该主动请求降低违约金。法官参考哪些因素降低违约金呢？依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”

北京市第一中级人民法院做出的（2015）一中民终字第07025号判决书记载，“本院认为双方在合同中约定的违约金数额过分高于原告的损失，有违公平原则，本院结合合同履行情况、xx原告实际损失、本案的违约形态、被告违约行为的程度及主观过错（是否恶意），依法对违约金数额予以酌减。”这个比较详尽，可供参考。

合同履行情况一般指合同履行到什么阶段，守约方履行的越多，违约方违约成本越高；违约形态是指拒不履行、迟延履行还是不完全履行等，根据违约形态违约责任依次降低。违约行为的程度是指根本违约和非根本违约；主观过错及过错程度指有无故意或恶意，或者非故意的过失；过失分为重大过失和一般过失，违约责任依次降低。

第二，如果被告（违约方）进行了免责抗辩，也别忽视法官的释明。

案例：“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”法院在一方免责抗辩时有释明若不支持免责是否请求调整违约金的义务。

一旦法官释明，就要请求降低违约金；否则，一再坚持对违约金计算方法的认可或者认为自己没有违约，则可能面临高额违约金。

以上是仅就违约金的性质及认定方面的一个浅薄分析。合同的履行应当遵守过错相抵，损益相抵，防止损失扩大的原则，这些都对违约责任、违约金的最终认定有影响；合同无效，撤销等后果是双方按过错承担损失赔偿责任，在约定的时候不用违约金，而用损失赔偿。

房屋买卖合同领域的值得探讨的东西很多，希望能给房屋买卖领域的当事人及律师在违约金约定方面能有一点用处。