赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，合同有效应当符合下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。赠与合同有效亦应符合前述条件。

二、受赠人是城镇居民对农村房屋赠与合同效力的影响

（一）受赠人是城镇居民会导致农村房屋赠与合同因违反法律、行政法规强制性规定无效

我国规定宅基地归集体所有，农村村民只有宅基地使用权。宅基地上建成的房屋，属于村民个人财产。鉴于宅基地只能在村集体经济组织成员间流通，根据“房地一体”原则，农村房屋的所有权亦只能在村集体经济组织成员间流转。

涉及宅基地所有权、使用权身份限制的法律法规等规范性文件如下：

根据以上规定，农村宅基地是针对农村集体经济组织成员的一项特殊权益，其具有人身属性，由城镇居民使用农村宅基地违反法律、行政法规的强制性规定。城镇居民受赠农村房屋，则会同时享有农村宅基地的使用权，此侵害农村集体经济组织的利益，违反法律、行政法规的强制性规定。结合《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，与城镇居民签订的农村房屋赠与合同因违反法律、行政法规的强制性规定无效。

（二）受赠人是赠与人的外甥，同样会因其是城镇居民导致农村房屋赠与合同无效

1.若受赠人为法定继承人的，其虽是城镇居民，但农村房屋赠与合同仍有效。

《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条规定，依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。第一千一百二十七条规定，法定继承人的范围是：配偶、子女、父母；兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。宅基地使用权因与特定社会身份相关，具有专属性，只能由特定的民事当事人享有。但是，若宅基地上已经建有房屋，该房屋属于村民所有，法律并未限制地上房屋的继承。

自然资源部发布的《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》规范性文件明确规定，农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》亦明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

法定继承人可取得农村房屋的所有权，不会因法定继承人是城镇户口则导致继承农村房屋不能。同样，若受赠人为法定继承人的，亦不会因受赠人是城镇户口导致赠与合同无效。

2.若受赠人是赠与人的外甥，其非法定继承人，农村房屋赠与合同会因受赠人是城镇居民而无效。

《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第7条规定，遗赠人生前将宅基地上房屋遗赠本集体经济组织以外的人，受遗赠人在遗赠人死后主张因遗赠取得宅基地上房屋所有权的，人民法院不予支持。

外甥不在《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条规定的法定继承人的范围内。为了避免农村房地资源的流失，一般情况下，不具有村集体组织成员身份的非亲缘关系人，不得通过赠与的方式取得农村房屋的所有权和宅基地使用权。

北京市第三中级人民法院作出《米红英与潘贵新等赠与合同纠纷二审民事判决书》（案号：（2016）京03民终10200号）认为：公民的合法民事权益受法律保护，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。本案中，涉案房屋系农村宅基地上所建造房屋，米红英系城镇居民，不具备享有农村宅基地使用权的资格，协议同时处分了房屋及其所涉的宅基地使用权，侵害了集体经济组织的权益，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

综上，农村房屋仅可在本集体经济组织成员间流通，上述案例中B为城镇居民不符合受让农村房屋的身份限制，且不在法定继承人范围内，农村房屋赠与合同不会因为B是A的外甥身份而有效。

三、受赠人在签订赠与合同后将其户口迁入房屋所在地，加入当地集体经济组织的，法院有可能认定赠与房屋合同有效。

无效合同因其违法性的特质，一旦被认定无效，该否定评价将产生溯及力，即从合同订立之时该合同即无法律效力。但是，若城镇居民受赠房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，法院有可能认定赠与合同有效。此可类比买卖合同相关案例，法院在审理此类纠纷案件，会结合当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，不会一概认定为无效。

北京市第一中级人民法院审理的马立民诉陈宝印房屋买卖合同案（案号：(2007)一中民终字第9544号）认为：马立民作为城市居民，其与陈宝印签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马立民取得了该房屋的产权证书并于2005年将户口迁入。根据上述事实可以看出，在十几年的时间中，马立民在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认马立民与陈宝印签订的买卖合同有效较为适宜。原审法院确认本案买卖合同无效，虽符合此类案件的一般性处理原则，但于本案不利于维护双方既定的权利、义务关系，故应当予以纠正。

综上，城镇居民受赠房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，此消除了导致农村房屋赠与合同无效的瑕疵条件，法院可能认定农村房屋赠与合同有效。