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日前，某新闻平台关注“西安开发商诉购房者‘合同无效’案二审开庭”案件，据报道，西安一房地产开发商以签订合同时没有预售证为由，将12名购房者告上法庭，请求确认合同无效，今年6月，西安市长安区人民法院就其中一起纠纷作出一审判决，认定开发商与购房者此前签订的认购合同无效，买受人不服，提出上诉。

依据我国相关法律，对于无效合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，即使当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，人民法院亦应当依职权进行审查。【最高人民法院（2014）民一终字第277号民事判决书】即上述案件中不论是出卖人还是买受人都可以向法院提出确认合同无效的请求，法院也可在案件审理过程中主动审查合同的效力。这种情况下买受人明显处于弱势，本文通过对一些判例的检索来说明，法院对这类案件认定过程中的主要关注点，以及买受人在合同无效的情形下，可以对出卖人提出哪些赔偿请求以尽可能的保障自身的权益？

一、同类案件法院在认定过程中主要关注的问题

1.案涉合同是否属于法律所规定的商品房买卖合同

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应包括以下主要内容：“（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”在2014年6月湖南省怀化市鹤城区人民法院“原告湖南都诚房地产开发有限公司与被告张睿荻商品房预约合同纠纷一审民事判决书（（2014）怀鹤民二初字第115号）”一案中，原告都诚发地产开发公司主张因其至今未能取得商品房预售许可证明，因此其与买受人订立的商品房预售合同，应当被认定为无效。怀化鹤城法院判决中认定案涉《认购书》只确定了被告认购商品房的房号、房屋面积、房价和付款方式，不具有《商品房销售管理办法》第十六条关于商品房买卖合同的内容约定，故不属于商品房买卖合同。根据《商品房买卖合司法解释》第四条的规定，原告与被告签订的《认购合同书》为预约合同，是为签订商品房买卖合同而订立的合同，具有独立的合同效力，其签订系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，应为有效合同，因此驳回了原告主张合同无效的诉讼请求。

2.导致商品房买卖合同无效的具体原因

在2017年11月3日山东省青岛市平度市人民法院“青岛众吉达房地产有限公司与朱涛商品房预售合同纠纷一审民事判决书”（（2017）鲁0283民初3249号）案件中，经法院审查认定，被告并没有提交可证明原告众吉达房地产有故意隐瞒案涉房地产未办理房屋预售许可证的证据，不能够证明原告未取得商品房预售许可证具有过错，且案涉房屋已经具有法律规定的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房地产权证，导致原告未能办理商品房预售许可证明的原因系基于政府变更城市道路规划，而使原告申请撤销了案涉房产的房地产权证，并非基于原告主观因素。因此本案不属于《商品房买卖合司法解释》第九条第（一）项关于“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的规定。因导致商品房买卖合同无效的具体原因系第三方造成，并非出卖人的主观因素，所以青岛平度法院并未支持本案被告（反诉原告）所主张的要求原告支付经济损失的请求。

3.导致商品房买卖合同无效的过错责任分担

商品房买卖合同被法院认定为无效，出卖人与买受人均负有过错的，按比例承担赔偿责任。在山东省高级人民法院 “工腾房地产公司与嘉祥县人民法院商品房预售合同纠纷申请再审案”一案中，原告嘉祥县人民法院与被告工腾房地产公司签订了《商品房团购意向书》，约定原告为本院干警团购被告的小区房屋，并约定一方违约的，按购房款的20%向对方支付一次性赔偿金。本案经过一审、二审、再审，最终由最高人民法院出具审理意见，认定原告与被告之间签订的《商品房团购意向书》及《商品房团购补充协议》，性质为商品房预售合同，因被告未办理商品房预售许可证等手续，导致《商品房团购意向书》及《商品房团购补充协议》为无效合同。因合同无效，合同中所关于违约责任的约定条款不能适用。从导致合同无效的原因看，被告工腾房地产公司作为房地产开发企业，应当知道从事房地产开发的相关法律、法规，能够预见到未取得商品房预售许可证的法律后果，而且也负有继续履行补正合同瑕疵、办理商品房预售许可证的义务，因被告事先未取得商品房预售许可证、事后也未履行补正合同效力的义务，过错程度比较明显，依法应当承担合同无效的主要责任；而原告作为司法机关单位，在民事领域进行活动时能够知道没有商品房预售许可证而签订合同的法律后果，因其过失未能履行谨慎、合理的注意义务，应当承担相应的过错责任。在本案中，因出卖人与买受人对导致合同无效的结果都具有过错，因此最终判定买受人与出卖人按3∶7的比例承担买受人所主张的经济损失。

二、买受人在合同无效的情形下，可以对出卖人提出哪些赔偿请求以保障自身的权益？

1.返还已付的购房款及利息

依据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此商品房买卖合同被认定为无效合同后，出卖人应当返还买受人以支付的购房款及利息。

2.买受人因此而遭受的信赖利益损失

当合同不成立、无效或者被撤销时，依据缔约过失责任的规定，未违反诚实信用原则的一方可向违反诚实信用的一方主张信赖利益的损失，包括缔约费用、准备履行合同所支出的费用等，但不得超过当事人在订立合同时所应当预见的因合同不成立、无效或被撤销所可能造成的损失。例如在前文所引用的“工腾房地产公司与嘉祥县人民法院商品房预售合同纠纷申请再审案”一案中嘉祥县人民法院的购房损失主要是因丧失与第三人缔约机会而产生的，即因建筑材料价格上涨而带来的购房差价损失；嘉祥县人民法院与第三方公司另行签订购房合同，致使购房费用每平方米增加240元。该损失确因商品房预售无效而造成的实际损失，属于缔约过失责任的信赖利益损害赔偿范围，最高人民法院对此予以支持。

3.买受人可主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

依照《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。2018年4月10日河南省信阳市中级人民法院“阮祥忠、潢川县安居房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书”（（2018）豫15民终1226号 ）判决中支持了因出卖人原因未取得商品房预售许可证，需向买受人承担已付房款一倍的赔偿责任。

综上所述，当买受人在与出卖方签订商品房买卖合同时，应当注意审查出卖方的资质，是否具有《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》等合法证明；当案件被起诉至法院时，应当积极提出该合同是或不是商品房买卖合同的证明，以及出卖人在合同签订中负有过错的证明，例如故意隐瞒自己没有取得《商品房预售许可证》等证明的事实；在商品房买卖合同确认无效时，可以向出卖人提出返还已付房款及占用利息的请求，并主张赔偿买受人的信赖利益损失以及已付购房款一倍的赔偿责任。