出于对该裁判要旨严谨地理解，还是应详细参阅并分析原审案例。原审案例为：江西省高级人民法院（2017）赣民终463号、（2017）赣07民初32号的高登诉高卫东、杨金萍第三人撤销之诉纠纷案件。（案中涉及的高卫东、杨金萍离婚纠纷一、二审及再审判决未公开）

笔者将原审案件情况梳理如下：

（为便于理解，高卫东以下简称“男方”，杨金萍以下简称“女方”，高登以下简称“孩子”。）

一、男女双方结婚及买房经过

二、争议焦点

1、涉案房屋登记在未成年子女名下的行为是否属于赠与？

2、原审判决是否应当撤销？

三、各方对于房屋登记在子女名下的解释

（一）孩子：系父母的赠与。

（二）男方：因双方均系再婚，为了防止另一方随意处置房产，而将房屋部分产权登记在孩子名下。（但可能是出于不想被对方分走更多房产份额的目的，男方在此前的离婚诉讼过程中曾主张过房产登记在孩子名下，为孩子的财产，不应予以分割，后又改口。）

（三）女方：为了孩子落户在北京，方便读书和考学。

四、各方观点交锋

（一）孩子

1、不动产物权应以登记为准。既然房屋登记在孩子名下，就属于孩子的财产。

2、赠与行为已经完成

①从合同的角度来说，无民事行为能力人实施法律行为应由法定代理人代理。根据日常生活经验，完成过户的行为可以推定为双方身为父母作为孩子的代理人，代理孩子接受了赠与，赠与合同生效。

②从交付的角度来说，已经办理了不动产登记，赠与行为完成，不可撤销。
3、父母既是赠与人又是受赠人的代理人，涉及“自己代理”的效力问题，且为了维护未成年人的利益，不应认定为父母的夫妻共同财产。

（二）男方

1、赠与行为未完成（男方在案件答辩的过程中，未明确表述合同的效力状态且法律法规存在一定变化，故在此不表）

①双方没有将房产赠与孩子的意思表示。不动产权登记应区分对内和对外的效力，对内应审查真实的意思表示。双方实际并没有将房产赠与孩子的意思表示，则应作为双方夫妻共同财产进行分割。

②离婚案件进行了十年时间，孩子应当知晓对于房产分割的事实，但并未提出异议，也未明确表示接受赠与。

2、离婚案件一审、二审、再审均一判决房产作为夫妻共同财产分割，因此不属于孩子的财产。

3、购房时孩子尚年幼，无独立财产，房屋出资均来自于双方夫妻共同财产。

4、离婚十年后才来主张房屋产权，不符合常理，系有人教唆。

（三）女方

房产不属于孩子，在此前的离婚诉讼过程中，也是一直将房屋作为夫妻共同财产要求分割。

五、法院判决说理

1、购房时孩子尚年幼，无独立财产，房屋出资来源于双方夫妻共同财产。

2、不动产权登记应区分对内和对外效力。房屋产权登记具备对外效力，基于公示公信原则，不得对抗善意第三人。立法目的是为了保护第三人基于对不动产登记的信赖而进行的不动产交易行为。但是，对内审查应夫妻真实意思表示。如果确有赠与的意思表示，应认定为未成年子女个人财产，由直接抚养的一方暂时管理。如果没有赠与的意思表示，那么以夫妻双方的真实意思表示认定真实的产权归属并处理。

3、至离婚纠纷执行完毕止的十年间，孩子均未提出过异议，也未有接受赠与的意思表示。

4、父母将自己的财产赠与给无民事行为能力的未成年子女，则赠与人与接受赠与人皆为未成年人的父母，从而产生自己与自己发生民事法律行为，这样的行为一般不发生合同法上的效力而成立赠与。

六、案件分析及律师建议

1、现实生活中有很多父母出于“父母的财产早晚也是孩子的”考虑，为了规避二次税费而买房直接登记在孩子的名下。这种情况往往含有赠与的意思表示。但是，也有越来越多的其他情况，比如做生意的人为了保全资产故意不将房屋登记在自己名下，或是为了防止夫妻一方擅自处分房产，或者父母方不具备购房资格，还有的是为落户、读书，享受更多拆迁政策等。这时基于各种考虑将房屋登记在孩子名下时，并不意味着孩子取得房屋所有权，而是类似于代持。那么这个时候就应当审查真实的意思表示，父母的真实意思并不是想将房产赠与孩子，则房产应作为夫妻共同财产分割。

2、这个案例由于未成年人是无行为能力人，所以出现了“自己与自己发生民事法律关系”（也称“自己代理”）问题的论述。但现行《民法典》总则编第168条已经将“自己代理”行为限定于委托代理当中，法定代理已不再适用。在此情况下，赠与人与受赠人的代理人归为同一人的情况存在一定的法律关系悖论。所以，此问题不好继续进行讨论，而尽可能通过其他途径解决。

3、如果案件中的未成年人为限制行为能力人，判决结果是否会改变？笔者认为不会。虽然限制行为能力人，实施纯获利益的或与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为不需要法定代理人代理或追认，可以自行接受赠与，但解决的仍是主体资格的问题。本裁判要旨本身是从意思表示的角度去否认法律行为的效力。

4、虽然法院和双方均为明确表达，但笔者个人认为法院实际也考虑了保护已作出的财产分割判决并已执行完毕的既判力。同时，如果男方已支付女方房屋折价款完毕，又判决房屋归孩子所有，明显对男方不公平。

5、对于房屋登记在孩子名下，父母之间虽然结论统一，但可能各自都有多种不同的考虑。双方往往只是简单口头讨论，没有明确的证据证明，只要结论一致就实施，但有时并没有说清楚，是赠与还是“代持”，如此种种很容易在离婚时发生争议。建议保留相应沟通的证据证明登记到孩子名下的真实意思表示，如果确为赠与子女也要及时接受赠与，必要时签订夫妻财产约定协议或赠与协议。