案例一

案情概况

2008年4月28日，桂绍荣与华宇公司签订《商品房买卖合同》，约定桂绍荣购买华宇公司开发的“华宇·蓝郡”项目商品房，房款为128639元， 2009年10月1日前交房。如出卖人未按规定期限交房，逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人承担已交付房价款日万分之四的违约金。2010年6月29日咸阳市公安消防支队对该房屋进行了验收，同意投入使用。华宇公司逾期交房的时间共计271天，即从约定交房期限届满的2009年10月1日起至2010年6月29日桂绍荣接房止。

2011年1月4日，桂绍荣将华宇公司诉至法院，请求判决华宇公司承担逾期交房违约金13944.47元。华宇公司答辩称，涉案房屋已于2009年9月21日经法定单位验收合格，达到交付的约定条件，桂绍荣以未经消防验收拒收房屋，逾期交房的后果是其自己造成的，新消防法已废止了关于消防验收的强制性规定，合同关于交房条件在第八条作了明确约定，据此请求驳回桂绍荣的诉请。

裁判结果

一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，依法应予保护。桂绍荣按约定交纳了购房款，华宇公司应依约交房。但华宇公司在约定的交房日无消防验收合格证，依合同桂绍荣有权拒收房屋，由此产生延期交房的责任应由华宇公司承担，判决华宇公司应给付桂绍荣逾期交房的违约金13944.47元。

华宇公司不服，提起上诉称，双方合同约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，涉案商品房已经五家法定责任体验收合格，符合约定的交付条件。一审以修订前的《消防法》为据裁判案件，明显错误。2008年10月28日修订的《消防法》已经废止了消防验收的强制规定，一般民用商品房不在必须进行消防验收范围之列，修订后的《消防法》于2009年5月1日实施，本案合同约定的交房时间是2009年10月1日前，故应适用修订后的《消防法》。另，双方《商品房买卖合同》是全国通用文本，合同没有涉及消防验收内容，如果设置的交房条件违反了法律强制性规定，只能认定为无效合同。请求改判驳回桂绍荣的诉讼请求。

二审法院认为，华宇公司在合同约定的期限内向桂绍荣发出交房通知，但桂绍荣以房屋未经消防验收为由拒收房屋，因双方合同约定的交房条件为“商品房经验收合格”，并未约定房屋交付时必须经过消防验收，本案所涉商品房已经五家责任体验收合格，符合合同约定的交付条件，据此判决驳回桂绍荣的诉讼请求。

法律分析

买受人认为商品房虽然通过施工、监理、勘测、规划等部门验收，但未通过消防验收，不具备商品房的交付条件，出卖人应当承担支付逾期交房违约金的违约责任；而出卖人认为双方在商品房合同中约定的交房条件为商品房通过验收合格，其在验收合格后即通知买受人办理交房手续，其无须承担逾期交房违约金。该案经两级法院审理，原告的诉讼请求被驳回，即涉案商品房通过验收并达到交房条件，出卖人并未存在逾期交房的违约行为，无须支付逾期交房的违约责任。

案例二

案情概况

张其高（原告）与淮安万润公司（被告）于2011年7月26日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的新港农贸市场1幢126室商铺，总价为33.824万元。合同约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

合同签订后，原告支付全部房款并交纳了契税。2011年12月20日，涉案房屋经建设、监理、施工、设计等单位验收，结论合格。2014年12月20日，原、被告签订协议，明确“原告接收房屋后，曾于2012年5月15日向被告提出房屋质量问题”。被告建设的上述工程，还先后取得工程监理质量评估报告、工程设计质量检查报告、工程勘察质量检查报告，结论为合格；通过工程规划核实；绿化达标；工程无拖欠工程款；通过前期物业管理备案；供水正常；供电验收合格；通讯设施符合验收条件；消防设备合格；防雷装置符合要求；档案资料符合归档要求。涉案工程的建设、监理、施工、设计单位，于2012年5月，就工程存在的相关质量问题进行整改及验收，确认符合相关要求。上述验收记录有原告等相关业主的签字确认。上述涉案工程至今尚未取得资料备案手续。

张其高向法院诉请判决被告支付逾期交房违约金39743.2元（自2012年12月31日至2016年3月20日，按日万分之一计算），之后违约金顺延计算至被告将符合交付条件的房屋实际交付给原告之日止。

裁判结果

一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同依法成立，当事人应当按约定行使权利并履行相关义务。涉案房屋虽然经建设、监理、施工及设计单位验收合格，并取得了供水、供电、消防等有关配套设施的验收，但是被告至今未取得《商品房竣工验收备案表》，故确认被告于2012年5月15日之前，向原告交付的房屋不符合条件，构成违约。但是涉案房屋经验收合格且配套设施均已到位，房屋具备使用功能，原告的合同目的基本实现，同时，原告在接受房屋时亦有怠于审查的疏忽，对违约情形的发生负有较小的过错责任，结合双方的过错程度，一审法院认定被告应承担70%的违约责任。鉴于涉案房屋交付条件的满足时间具有不确定性，确定违约金计算期间自2012年12月31日至2016年3月20日，之后的违约金原告可根据实际情况另行主张。被告应承担上述期间违约金39743.2元的70%为27820.2元。判决：一、被告淮安万润置业有限公司于本判决生效后十日内，向原告张其高支付逾期交房违约金27820.2元。

万润公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：1、上诉人在约定的交付房屋期限之前已经提前将验收合格的房屋交付给了被上诉人，被上诉人也已将购买的房屋或自用或出租，故在法律和约定均没有规定交房须取得“备案证明”，否则要承担违约责任的情况下，上诉人不应承担“延期交房”违约责任；2、一审法院依据的国务院《建设工程质量管理条例》第49条的规定，应理解是建设单位对房屋验收合格的资料进行报送备案的规定，并没有规定《验收备案表》是房屋交付的法定条件，上诉人的交付房屋的行为和资料报送备案协助办证是两个不同的行为，一个是民事行为，一个是行政行为，一审法院据此规定判决上诉人承担“延期交房违约金”系适用法律错误；3、《合同法》142条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。现一审法院认定上诉人交付房屋不符合“法定条件”，那上诉人也要承担房屋交付后的附随风险义务，故该判决不符合事实与法律。

二审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按合同约定，全面履行义务。本案中，双方当事人订立的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同第八条约定，上诉人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。因此双方签订的商品房合同约定的经验收合格，应以政府主管部门的登记备案作为标志。本案中，上诉人所建设的房屋，虽然经过多个分项验收合格，但并未经政府主管部门登记备案，且该状态延续至今，故其虽然已经向被上诉人交付了房屋，但因其不符合约定的交付条件而构成瑕疵交付，其应因此对上诉人承担延迟交付的违约责任。因为被上诉人在约定的交付期限前已受领房屋，一审法院结合双方的过错大小，酌定上诉人向被上诉人承担合同约定违约责任的70%，系一审针对本案事实依法行使自由裁量权，裁量尺度并无不当，应当支持。判决驳回上诉，维持原判。

法律分析

买受人认为涉案房屋虽然经建设、监理、施工及设计单位验收合格，并取得了供水、供电、消防等有关配套设施的验收，但未取得《商品房竣工验收备案表》，由此其认为出卖人未能依据《建设工程质量管理条例》的规定履行备案手续，未达到交房的条件，而出卖人认为办理商品房竣工验收备案只是行政管理上的要求，并不意味着其构成民事违约，在不违反合同约定的情况下无须承担逾期交房的违约责任。该案两级法院认为根据《建设工程质量管理条例》的规定，双方当事人约定的验收合格应以出卖人通过主管部门的备案为标志，而出卖人未取得备案表即达不到交房条件，应支付逾期交房违约金。

总结

上述两则案例集中反映了现实商品房买卖行为中普遍被关注的交房条件。笔者认为，在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，商品房的交付标准应以买受人和出卖人在合同中的约定为准。若合同并未约定须经消防验收，未约定须通过备案，则不宜认定出卖人存在违约行为，否则民事活动中当事人的缔约自由将受到不应有的干预。但出买人为了规避被认定为逾期交房的法律风险，可以通过与买受人签订补充协议的形式，将交房条件予以细化，如通过哪些部门的验收即符合交房条件。

相关法律依据

1、《建设工程质量管理条例》第49条

建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

2、《消防法》第十三条　

按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：

（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；

（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

3、《建设工程消防监督管理规定》第十三条

对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：

（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；

（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；

（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；

（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；

（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；

（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。

第十四条

对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：

（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；

（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；

（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑；

（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；

（五）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；

（六）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。