背景

本案所涉租赁房屋的所有权属于A公司，2013年12月10日，A公司授权B公司长期使用该房屋并对外开展项目合作。2013年12月16日，B公司与C公司签署了合作协议，约定B公司授权C公司有偿使用该房屋。同日，C公司与D公司签署《授权委托书》，C公司授权D公司代为办理本案房屋的租赁手续、代收房屋出租的全额价款、代付租赁期间房屋涉及的相关税金及各类费用。之后，D公司与E公司签署了房屋租赁合同，约定由E公司承租本案房屋，租赁期限为2014年2月1日至2019年1月31日，租金为每年40万元。2017年9月20日，B公司发函通知E公司，因C公司未按时向B公司支付房屋使用费，B公司要求单方面解除与C公司之间的合同，并将于2017年11月1日对该房屋执行封门处理。截至2017年9月20日，E公司已经向D公司支付了第四年度（2017年2月1日至2018年1月31日）租金。

在收到B公司通知函后，E公司向笔者咨询了以下问题：

（一）E公司是否需要按照B公司的要求提前终止租赁，并搬离该房屋；

（二）E公司有权采取哪些措施来保障自身合法权益。

法律分析

本案共涉及五个主体：A公司、B公司、C公司、D公司和E公司。

本案主要涉及上述主体之间的五个法律关系：（1）A公司与B公司之间的房屋使用权转让合同关系；（2）B公司与C公司之间的房屋使用权转让合同关系；（3）C公司与D公司之间的授权委托关系；（4）D公司与E公司之间的房屋租赁合同关系；（5）B公司与E公司之间的物权关系。

本案涉及的法律问题有：

问题一、B公司是否有权单方面解除与C公司之间的《合作协议》；

问题二、B公司是否有权要求E公司搬离并对房屋进行封门处理，若其有权要求E公司搬离，E公司的租金损失由谁承担。

针对上述问题，笔者分析如下：

问题一、B公司是否有权单方面解除与C公司之间的《合作协议》。

首先，《合作协议》成立且生效。本案房屋所有权人为A公司，2013年12月10日，A公司与B公司签署《授权书》，授权B公司利用该房屋对外开展项目合作。该授权书经双方当事人加盖公章，合法有效。2013年12月16日，B公司与C公司签署《合作协议》，B公司授权C公司对房屋进行合理使用，使用期限为2014年2月1日至2019年1月31日。据此，B公司与C公司对房屋使用达成了合意，签订了书面协议，且该协议并无无效和可撤销的事由。因此，B公司与C公司签署的《合作协议》成立且生效，对双方当事人具有法律约束力。

其次，《合作协议》是否规定了约定解除权。我国现行有效的合同法第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，B公司与C公司签署的《合作协议》第7条第2款规定，“出现下列情形之一，甲方即有权单方解除本协议：乙方违反本协议第五条第2款项下、第六条第1款和/或第六条第2款项下所述的任何义务的。但是，因甲、乙双方一致同意将该等所述的内容予以变更或解除的除外”。《合作协议》第五条第2款规定：“自本合同生效之日起，乙方应在每个合同年度开始后的3日内，将该合同年度内的房屋使用费一次性、全额支付给甲方”。《合作协议》第六条第1款规定：“乙方不得将该房屋的全部或部分建筑面积向任何第三方（不包括乙方的授权方中信银行总行营业部）进行出租、转租、出借、转借和/或让渡使用权”。《合作协议》第六条第2款规定：“乙方可以根据自己需要对该房屋进行装修、装饰等，但不得改变该房屋的原有主体结构”。根据E公司介绍，C公司现违反了《合作协议》第五条第2款，未按约定向B公司支付房屋使用费。根据《合作协议》第7条第2款的规定和合同法第93条的规定，如果客观事实确实是C公司违反了《合作协议》第五条第2款，未按约定向B公司支付房屋使用费，那么B公司享有单方面解除《合作协议》的权利。

我国合同法第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。根据前述分析，B公司享有单方面解除《合作协议》的权利，其应当通知C公司，合同自通知到达对方时解除。目前，B公司并未提供其向C公司发出的解除合同通知，也未说明通知是否到达C公司，笔者无法确认该《合作协议》是否已经解除。

第三，合同解除的效力。我国合同法第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。根据合同法第97条的规定，合同解除后，B公司有权要求C公司恢复原状，赔偿损失。根据合同性质，B公司有权要求C公司返还房屋，并支付拖欠的房屋使用费，承担违约责任。

综上，笔者认为，如果客观事实确实是C公司违反了《合作协议》第五条第2款，未按约定向B公司支付房屋使用费，那么，根据《合作协议》B公司有权单方面解除《合作协议》。合同解除后，B公司有权要求C公司返还房屋并支付拖欠的房屋使用费，承担违约责任。

问题二、B公司是否有权要求E公司搬离并对房屋进行封门处理，若其有权要求E公司搬离，E公司的租金损失由谁承担。

基于前述分析，B公司有权要求解除与C公司之间的《合作协议》，并要求其返还房屋。那么，B公司是否有权要求合同之外的第三方E公司搬离房屋？

首先，2013年12月6日，C公司与D公司签署《授权委托书》，C公司授权D公司代为办理本案房屋的租赁事宜。上述《授权委托书》经双方当事人加盖公章，合法、有效。基于上述《授权委托书》，D公司成为C公司授权范围内的代理人。

2014年1月6日，D公司与E公司签署《房屋租赁合同》。该合同合法有效，并无无效、可撤销事由，对双方当事人具有法律约束力。截至2017年9月20日，E公司已经向D公司支付了第四年度（2017年2月1日至2018年1月31日）租金。根据上述合同，2014年2月1日至2019年1月31日期间，E公司有权租赁、使用本案房屋。

如果在D公司与E公司签署的《房屋租赁合同》规定的租赁期限内，B公司与C公司解除了《合作协议》，那么C公司将不再对本案房屋享有合法使用权，对D公司与E公司之间的《房屋租赁合同》的效力是否有影响？是没有影响的。因为该《房屋租赁合同》合法有效订立，并无无效或可撤销的事由，合同对双方具有法律约束力。

那么，本案中B公司是否有权请求E公司返还房屋？根据我国《物权法》第34条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。上述返还原物请求权的构成要件为：（1）请求权人为有权占有人；（2）被请求权人无权，且正在占有不动产或动产。如果B公司与C公司解除了《合作协议》，那么C公司将不再对本案房屋享有合法使用权，C公司虽与D公司签署《授权委托书》，但是C公司无法在法律上将房屋使用权授权D公司代为行使，从而D公司也就无法将房屋使用权授予E公司。因此，自B公司与C公司解除《合作协议》之日起，E公司失去了合法占有房屋的法律基础，对房屋不再拥有合法使用权。由于E公司正在使用、占有本案房屋，B公司作为房屋的使用权人有权依据我国《物权法》第34条，请求E公司返还房屋。

接下来，既然B公司有权要求E公司返还房屋，那么E公司的房租损失由谁承担？根据我国现行有效《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。B公司与C公司之间的《合作协议》解除后，C公司将不再对本案房屋享有合法使用权，C公司也就无法在法律上将房屋使用权授权D公司代为行使，从而D公司也就无法将房屋使用权授予E公司。同时，在实践中，D公司也无法实现将房屋使用权授予E公司，属于合同履行不能。因此，E公司无法基于其与D公司签署的《房屋租赁合同》对本案房屋进行合法占用、使用，E公司的合同目的无法实现。E公司可以依据《合同法》第94条第四项，请求解除与D公司之间的《房屋租赁合同》。

与此同时，我国《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，E公司已经向D公司支付了第四年度（2017年2月1日至2018年1月31日）租金，如果E公司按照B公司的要求在2017年11月1日搬离房屋，那么E公司将损失2017年11月1日至2018年1月31日的租金，同时，E公司需要寻找其他房屋进行租赁，因此产生的合理差价也应该由D公司对E公司进行赔偿。E公司可以依据我国《合同法》第97条，请求D公司赔偿损失。

综上，自B公司与C公司解除《合作协议》之日起，B公司有权要求E公司搬离并对房屋进行封门处理，E公司可以依据《合同法》第94条第四项，请求解除与D公司之间的《房屋租赁合同》，并请求D公司赔偿损失。

结论

综上，笔者认为：

（一）如果C公司确实违反了《合作协议》的约定，未按时向B公司支付房屋使用费，那么，根据《合作协议》B公司有权单方面解除《合作协议》。

（二）自B公司与C公司解除《合作协议》之日起，B公司有权依据我国《物权法》第34条，请求E公司返还房屋。

（三）自B公司与C公司解除《合作协议》之日起，E公司有权依据《合同法》第94条第四项，请求解除与D公司之间的《房屋租赁合同》，同时，有权依据我国《合同法》第97条，请求D公司赔偿损失。